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典型房企3月融资超千亿,是引发楼市好转的信号吗

发布时间:2019-04-15 15:20 来源:ds920.com
摘要:不久前,同策发布报告称,今年3月,40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元。对于普通民众来说,这可能是一个没什么概念的数据。但如果注意到,这是自2017年11月以来,房企融

  不久前,同策发布报告称,今年3月,40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元。对于普通民众来说,这可能是一个没什么概念的数据。但如果注意到,这是自2017年11月以来,房企融资再次突破1000亿大关,再细究其背后潜藏的信息,以及可能从中推演的楼市未来走向,可以说就很意味深长了。

  进入2017年以来,房企突然面临一个尴尬的局面——虽然地王销声匿迹,但是地价却一直居高不下。巧妇难为无米之炊,即使地价再高,房企也还是要纷纷拿地补仓,毕竟过去两年销售的太旺。但拿地的同时突然发现,融资环境悄然收紧,手头现金瞬间紧俏。

 

  这时,没钱的房企慌了。毕竟对于高周转、高负债快速发展的房企来说,现金流就是命根子。

 

  进入2018年以来,事情并未发生好转。“调控政策超预期”成为热门话题,现金流告紧的房企越来越多,品牌房企为了续命不惜花重金漂洋过海去融资,中型房企没有海外融资能力,只能八仙过海各显神通,而小型房企只能仰天长叹看运气了。彼时,新开工面积虽然在环比上涨,但竣工面积尽显疲软之势,看得出是没钱盖房了。

 

  贷款收紧,房企难过,为了快速回笼资金增加抵御现金流危机的能力,房企也是很拼了,降价促销、赠送超大面积,送车位送家具,各种营销手段层出不穷,目的只有一个:尽快出货,以价换量,回笼资金。

 

  无奈的是,从市场反应来看,效果也并不尽如人意。

 

  云房数据显示,2016年北京商品房成交套数近14万套,而到了2017年,仅有5万多套。同时,2017年北京二手房网签均价下跌超15%,市场下行趋势明显。

 

  一直到2018年末,形势才有所好转。

 

  2018年10月8日,央行官网发布公告,决定从2018年10月15日起,下调部分金融机构人民币存款准备金率1个百分点,释放资金1.2万亿,力度超预期。虽然此次降准和之前3次一样,明确表示要严格监控资金流向,降准资金主要为定向流入中小企业,扶持实体经济发展,禁止非法流入房地产市场。

 

  但总算是一次宽松的迹象,也给市场带来了一些信心。

 

  2019年1月4日,央行官网再次发出公告:决定下调金融机构存款准备金率1个百分点,释放资金约1.5万亿。其中,2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。这是2019年以来首次降准,力度之大超预期,房企自然也在受惠范围之内。

 

  从前文公布的数据来看,3月典型房企融资明显增加。之前一直过着紧巴巴的日子的房企,终于可以松口气了。同时值得关注的是,本月房企融资成本较上月有明显下降,约在3%-7%之间。

 

  2019年3月,北京、上海、深圳成交环比大涨,小阳春的报道越来越多,被压抑太久的市场迎来了春天。但准确说,是似乎迎来了春天。因为量涨,但价却未有明显变化。

 

  其实,融资回暖是不假,但房企未必真的就有资本像以往那样继续大手大脚花钱了。

 

  穆迪发布报告称,统计截至3月26日,地产商已在离岸市场发行总共233亿美元债券,相当于去年全年发行总额的49%。

 

  而亦有研究机构称,预计今年一季度房企再融资压力最重,债券展期量达2020亿美元,三季度则居次,为1740亿美元。2019年的债券偿付压力是房企2018年上半年持有现金量的81%。

 

  简单说,房企融资到的钱是多了,但是要还的钱更多。

 

  另有报告称,3月百城住宅供地占地面积累计同比从2月的-16%进一步下滑至-21%。100大中城市住宅类用地成交规划建筑面积节后7周周均成交664万平方米,同比降低28%;其中一线城市节后7周周均增长58%,二、三线城市分别降低20%、41%。

 

  除一线城市外,更为广袤的二线、三线城市土地市场并未有明显回暖迹象。

 

  可见,房企融资来的钱,很大一部分并没有投入到土地市场。土地市场是销售市场的预兆,如果土地市场都不火热,市场谈何火热?

 

  房产市场永远遵循一个原理,只有供不应求时,才会引发市场火热。

 

  而不管是供应还是需求,都具有极大的弹性。这就让楼市的涨跌走势更加难以把握。

 

  就连所谓的刚需,其实也是不确定的。不妨回头看看,2015年,市场稳定时,刚需销声匿迹。2016年开始市场火热,刚需就如雨后春笋般涌出,2017年房价大涨也有人大呼刚需伤不起……这其中,到底有多少真的刚需,又有多少打着刚需之名的伪刚需,恐怕很难分得清。

 

  供应的弹性就更好理解,政策推地节奏、企业拿地节奏都可以根据市场来控制,弹性空间极大。

 

  可以说,需求和供应的弹性变化是房产市场研究最大的难点,也是最能反映市场状况的重点。

 

  房企融资放松似乎是市场要回暖一个信号,但也只能是一个辅助剂,真正决定市场需求的,还在于限购、限贷政策等各方面综合因素。只有等限购放开,需求可以得到释放,利率放松,那时,市场才是真的要春天了。

责任编辑:wangxia

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